Zbliżający się wielkimi krokami koniec roku jest dobrym czasem na dokonanie podsumowań, tak w życiu, jak i w prawie. Niniejszym przestawiam przegląd istotnych zmian w przepisach Prawa budowlanego, które w zamyśle ustawodawcy miały w szczególności uprościć
i przyspieszyć proces inwestycyjno-budowlany, zapewnić większą stabilności podejmowanych w nim rozstrzygnięć oraz doprecyzować niejasne przepisy. Sprawdźmy zatem czy zamierzony cel został osiągnięty i jak kształtują się obecnie przepisy Prawa budowlanego.

Nowelizacja Prawa budowlanego została wprowadzona ustawą z dnia 13 lutego 2020 r.
o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2020 poz. 471), która weszła w życie w dniu 19 września 2020 r. (za wyjątkiem art. 5 pkt 2 lit. b w zakresie art. 7 ust. 8g(2) i 8g(5), które wejdą w życie z dniem 19 marca 2021 r.). Nie sposób omówić wszystkich wprowadzonych ustawą zmian. Niemniej wśród najważniejszych znajdują się te, które mają ułatwić przygotowanie procesu budowlanego (m. in. dotyczące projektu budowlanego i uzyskania pozwolenia na budowę), obejmujące etap budowy i jej zakończenia, jak również kwestii późniejszego użytkowania obiektu budowlanego.

Zmiany dotyczące projektu budowlanego

Nowelizacja wprowadziła modyfikacje w zakresie sporządzenia projektu budowlanego, który dotychczas stanowił jednolity dokument. Obecnie został on podzielony na trzy części, tj. na projekt zagospodarowania działki lub terenu (usytuowanie, układ komunikacyjny, informacja o obszarze oddziaływania obiektu), projekt architektoniczno -budowlany (układ przestrzenny, projektowane rozwiązania techniczne i materiałowe) oraz projekt techniczny (opis konstrukcji, instalacji, charakterystyka energetyczna). Zmiana ta oznacza znaczne ułatwienie dla inwestora ubiegającego się o pozwolenie na budowę, ponieważ organ administracji zatwierdzający projekt budowlany w pierwszej kolejności podda ocenie wyłącznie pierwsze dwie kategorie dokumentacji. Przedłożenie projektu technicznego będzie konieczne dopiero na etapie zgłaszania zakończenia budowy albo wniosku
o pozwolenie na użytkowanie. Niemniej jego sporządzenie i tak będzie konieczne przed rozpoczęciem budowy, chociażby celem przedłożenia go kierownikowi budowy. Z kolei w przypadku dokonywania zgłoszenia budowy lub wykonania innych robót, inwestor będzie miał obowiązek dołączyć odpowiedni projekt zagospodarowania terenu.

Co istotne, każda z części projektu budowlanego sporządzana jest przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności, która bierze odpowiedzialność
za sporządzenie ich zgodnie z przepisami i wiedzą techniczną.

Zmiany w zakresie pozwolenia na budowę

Stwierdzić należy, że dotychczas obowiązujące przepisy wprowadzały pewien chaos prawny, utrudniający w sposób jednoznaczny ustalenie czy budowa wymaga uzyskania pozwolenia
na budowę, czy też wystarczające będzie samo zgłoszenie. Nierzadko już na etapie ustalania powyższego okazywało się, że choć teoretycznie obiekt kwalifikował się tylko do zgłoszenia, organy wymagały pozwolenia. Z uwagi chociażby na te niejasności, należy zdecydowanie pozytywnie ocenić nowelizację prawa budowlanego, która znacznie uprościła i przyspieszyła proces inwestycyjno-budowlany oraz co istotne usystematyzowała wszystkie przypadki kiedy pozwolenie na budowę nie jest wymagane, w jasne, jednoznaczne i zamknięte katalogi, co z kolei powinno przyczynić się do jednoznacznej interpretacji przepisów przez organy nadzoru budowlanego.

Ustawodawca dostrzegł również potrzebę doprecyzowania definicji obszaru oddziaływania obiektu stanowiącego podstawę do ustalenia stron w postępowaniu o pozwolenie na budowę. Dotychczas granice obszaru oddziaływania były wyznaczane przez ograniczenia
w zagospodarowaniu nieruchomości wynikające z odrębnych przepisów (np. hałas, spaliny, wibracje). Ustawodawca uznał, że jest to zbyt rozległy i niedookreślony obszar.
W związku z tym od wejścia w życie nowelizacji obszar oddziaływania jest wyznaczany jedynie w stosunku do ograniczeń w zabudowie.

Innymi słowy obszar oddziaływania budowanego obiektu budowlanego jest to obszar,
w stosunku do którego ten obiekt wprowadza ograniczenia możliwości budowy innych obiektów budowlanych ze względu na wymogi przepisów odnoszące się do zabudowy (a nie ze względu na to, że obiekt wprowadzi jakiekolwiek subiektywne uciążliwości). Wystarczające obecnie jest zatem sprawdzenie, czy nasza inwestycja ogranicza możliwość zabudowy innych nieruchomości, a tę ostatnią okoliczność można już w dużej mierze ustalić w oparciu o przepisy techniczno-budowlane. Konsekwencją wprowadzonych zmian jest w szczególności węższy obszar oddziaływania, co w praktyce oznacza mniej stron w postępowaniu o pozwolenie na budowę.

Należy uznać, że powyższe zmiany przyczynią się do przyspieszenia i usprawnienia procesu uzyskania pozwolenia na budowę.

Inną istotną nowelizacją w temacie pozwolenia na budowę jest uregulowanie w sposób odrębny przypadku przeniesienia pozwolenia na budowę, w sytuacji gdy nowy podmiot nabył własność nieruchomości objętej pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem od podmiotu, który dotychczas był (zgodnie z pozwoleniem na budowę) inwestorem. W takiej sytuacji uznano, że nie istnieje potrzeba, aby dotychczasowy inwestor wyrażał zgodę na przeniesienie pozwolenia na budowę. Przyjęto domniemanie, że celem sprzedaży nieruchomości, na której była rozpoczęta budowa, jest nabycie nieruchomości wraz z budową i prawami do jej realizacji. Zakres regulacji obejmuje również przypadki, w których tytuł prawny do dysponowania nieruchomością wynika z użytkowania wieczystego.

Co więcej ustawa w art. 37b Prawa budowlanego wprowadziła termin, po upływie którego nie będzie już możliwe stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę. Dotychczas decyzja o pozwoleniu na budowę nawet po wieloletnim okresie po oddaniu budynku na użytkowanie mogła zostać unieważniona. Obecnie uznano, że 5 lat to okres wystarczający na stwierdzenie ewentualnych nieprawidłowości w decyzji o pozwoleniu na budowę. Termin ten liczony jest od dnia doręczenia lub ogłoszenia decyzji o pozwoleniu na budowę. Wzmocniona została w ten sposób trwałość decyzji administracyjnej.

Zmiany w legalizacji samowoli budowlanych

Nowelizacja wprowadziła uproszczone postępowanie legalizacyjne dla samowoli budowlanych, obiektów budowlanych lub części obiektów budowalnych zbudowanych bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę, gdy od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat. Co istotne, nowe uproszczone postępowanie legalizacyjne nie będzie mogło zostać wszczęte, jeżeli przed datą wejścia w życie nowelizacji został wydany w stosunku do danej samowoli budowlanej nakaz rozbiórki. Zmiana jest  korzystna dla obecnych właścicieli niezalegalizowanych budynków, ponieważ przewiduje mniejsze wymogi wobec dokumentacji legalizacyjnej. Ponadto, w przypadku samowoli budowlanych istniejących przed wejściem w życie przepisów właściciele nie są obowiązani do wniesienia opłaty legalizacyjnej.

Nowelizacja istotnych odstąpień od projektu budowlanego

Zmianie uległa klasyfikacja odstąpień od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego.
Nie każde odstąpienie w zakresie projektu zagospodarowania działki lub terenu będzie uznawane za istotne, a jedynie takie, które spowoduje zwiększenie obszaru oddziaływania obiektu poza działkę.

Ponadto, do katalogu istotnych odstępstw dodano zmianę źródła ciepła do ogrzewania lub przygotowania ciepłej wody z paliw ciekłych, gazowych, odnawialnych źródeł energii lub z sieci ciepłowniczej, na źródło opalane paliwem stałym.

Krótszy termin na stwierdzenie nieważności pozwolenia na użytkowanie

Dotychczas stosowane do pozwolenia na użytkowanie regulacje zawarte w Kodeksie postępowania administracyjnego, umożliwiające stwierdzenie nieważności tej decyzji nawet po wielu latach, zostały zastąpione wprowadzaną normą szczególną. Zgodnie z  art.  59h  Prawa budowlanego nie stwierdza się nieważności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli upłynęło 5 lat od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na użytkowanie stała się ostateczna.

Nowe kary pieniężne

Dotychczasowe przepisy Prawa budowlanego przewidywały jednokrotną karę w związku z przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego z naruszeniem przepisów. Stan niezgodności z ustawą mógł zatem trwać w nieskończoność bez dalszych sankcji finansowych dla inwestora. Nowelizacja nie tylko uprawniła organy nadzoru budowlanego do wielokrotnego i nieograniczonego ilościowo wymierzania kar nielegalnym użytkownikom, ale również rozszerzyła zakres odpowiedzialności także na właścicieli obiektów budowlanych. Przed wymierzeniem kary organ ma jednak obowiązek pouczyć inwestora lub właściciela o konieczności uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo dokonania skutecznego zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych i dopiero po upływie 60 dni od doręczenia pouczenia, organ ponownie sprawdza, czy stan nielegalnego użytkowania wciąż trwa. Jeśli tak, kara może zostać nałożona na podmiot odpowiedzialny.

Podsumowując, rok 2020 przyniósł wiele znaczących zmian w Prawie budowlanym, które w dużej mierze wydają się być rozsądne i uzasadnione.
W praktyce jednak okaże się jak organy administracyjne będę interpretować przepisy i stosować je w konkretnych przypadkach. Można przypuszczać, że nowelizacja faktycznie usprawni i przyspieszy proces inwestycyjno- budowlany oraz ograniczy biurokrację, niemniej obiektywna ocena wprowadzonych zmian będzie możliwa dopiero w kolejnym roku.

Daria Pośpiech-Przeor
Radca prawny, Dyrektor Działu Prawnego w ECDP Group.